Wat is een sleutelverklaring?

Misschien heb je er al wel eens van gehoord: een sleutelverklaring. Met een sleutelverklaring geef je de koper van je woning vóór de overdracht toegang tot het huis. Hoe pak je dat verstandig aan? Welke risico’s loop je als verkoper?

Wat staat er in een sleutelverklaring?

Normaal gesproken vindt de overdracht van de sleutels pas plaats bij de ondertekening van de leveringsakte, bij de notaris. De koper betaalt dan ook de koopsom en ontvangt de sleutel van de woning. De verkoop is dan afgerond. Maar in sommige gevallen wil een koper al eerder in de woning. Zeker als de woning leegstaat, kan een verkoper dit overwegen.

Belangrijk is wel dat alle afspraken formeel worden vastgelegd. Dan is helder wie bijvoorbeeld de energierekening betaalt en wat er gebeurt bij schade. Stel, er wordt ingebroken. Wie is dan aansprakelijk? Al deze afspraken leg je vast in een officiële verklaring. Die laat je opstellen bij de notaris. Maar hoe werkt een sleutelovereenkomst?

Inspectie van de woning

Geef je de koper eerder toegang tot je woning, dan is het belangrijk om eerst het huis te inspecteren. De eindinspectie vindt normaal gesproken plaats op de dag van de officiële overdracht. Als je instemt met een sleutelverklaring, inspecteer je de woning op de dag van de sleuteloverdracht.

• Samen met de koper loop je door de woning en controleer je of die in de afgesproken staat is.
• Ook noteer je de meterstanden van gas, water en licht. Dat kan discussies voorkomen, op het moment dat de koper zich toch bedenkt.

Spreek ook duidelijk af welk gebruik is toegestaan. Gaat de koop uiteindelijk toch niet door, dan wil je niet dat de badkamer of keuken eruit is gehaald. Vanaf het moment van de sleuteloverdracht is de koper aansprakelijk bij schade aan de woning. De koper moet dus ook een opstalverzekering hebben. Dat is geen overbodige luxe, als je bijvoorbeeld denkt aan het risico van een brand.

Toestemming van de bank

Wil je je huis verhuren of door iemand anders laten gebruiken? Dan moet je altijd toestemming vragen bij de bank. Alle hypotheekverstrekkers zetten dat in de hypotheekakte. Dat geldt dus ook bij een sleutelverklaring.Geef je iemand anders toestemming om in jouw huis te wonen? Realiseer je dan dat de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. Er is dan namelijk geen sprake meer van een ‘eigen woning’.

Let ook goed op dat er geen huurovereenkomst ontstaat. Als de koop eventueel ontbonden wordt, kan de koper bij een huurovereenkomst zelfs een beroep doen op huurbescherming. Overweeg je een sleutelverklaring? Laat je dan goed informeren over de mogelijke juridische én fiscale gevolgen.

Overdrachtsbelasting

Hoe zit het eigenlijk met de overdrachtsbelasting? De Belastingdienst kan de sleutelovereenkomst zien als een economische transactie, ook al is de daadwerkelijke overdracht nog niet geweest. Ziet de Belastingdienst het sleutelcontract inderdaad als overdracht? Dan zijn koper én verkoper aansprakelijk voor het voldoen van de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is dan 10,4%. Het tarief van 2% of de startersvrijstelling geldt in deze situatie niet.

De koper moet binnen één maand na de economische overdracht aangifte doen. De verkoper binnen twee weken. Let daar goed op! Doe je dit niet, dan legt de belastingdienst een verzuimboete op.

Sleuteloverdracht huis, wel of niet?

Of je een koper eerder toegang tot het huis geeft, is helemaal aan jou. Onthoud wel dat je nooit zomaar de sleutel aan een koper moet geven. Het lijkt misschien onschuldig, maar de risico's en financiële gevolgen kunnen enorm zijn. Ga dus altijd naar de notaris en houd je sleutel zo lang mogelijk in je zak.