Huis erven van ouders

De ouderlijke woning vormt vaak een belangrijk onderdeel van een nalatenschap. Na het overlijden van de langstlevende ouder moeten de kinderen beslissen wat ze doen met de voormalig ouderlijke woning. Er zijn verschillende mogelijkheden: de woning verkopen of de overige erfgenamen uitkopen en er zelf in gaan wonen. In dit artikel wordt ingegaan op de belangrijkste fiscale en financiële aspecten van beide mogelijkheden.

Beneficiair aanvaarden

Voordat er een keuze wordt gemaakt tussen verkoop of eigen bewoning is het aan te raden om te onderzoeken of de nalatenschap een positief saldo heeft. Het is mogelijk dat de nalatenschap naast de ouderlijke woning ook nog een hypotheek bevat.

Als het niet vooraf duidelijk is of de waarde van de woning hoger is dan de hypotheekschuld en/of de nalatenschap een positief saldo heeft, is het verstandig om de nalatenschap beneficiair te aanvaarden. De erfgenamen aanvaarden dan alleen als er sprake is van een positief saldo. Zij zijn niet met hun eigen vermogen aansprakelijk en hoeven eventuele schulden ook niet zelf te betalen. De keuze om beneficiair te aanvaarden moet binnen drie maanden na het overlijden worden gemaakt door het afleggen van een verklaring bij de rechtbank. Het is belangrijk dat de erfgenamen binnen deze termijn geen aanvaardingshandelingen verrichten. Bijvoorbeeld door de inboedel te verdelen of te verkopen. Er kan dan namelijk niet meer gekozen worden voor beneficiaire aanvaarding.

Verkoop woning bij positief saldo

Als blijkt dat het saldo van de nalatenschap positief is en de kinderen hebben de nalatenschap aanvaardt, dan kan de woning worden verkocht. In de tussentijd moet aangifte erfbelasting worden gedaan en lopen de lasten door.

Erfbelasting huis

Binnen acht maanden na overlijden moet er aangifte erfbelasting worden gedaan. De belastingdienst zal naar aanleiding van de aangifte een aanslag opleggen. Dit betekent dat normaal gesproken ongeveer een jaar na overlijden daadwerkelijk erfbelasting moet worden betaald. Als de woning nog te koop staat, kan het betalen van de erfbelasting moeilijk zijn. De erfgenamen kunnen overwegen om uitstel aan te vragen. Meer informatie over erfbelasting en de mogelijkheden om uitstel aan te vragen is te vinden op belastingdienst.nl.

Overdrachtsbelasting

In principe is er overdrachtsbelasting verschuldigd over de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak. Het erven van een woning wordt echter niet als verkrijging gezien. De kinderen zijn dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Bestaande hypotheek

Als de nalatenschap naast de woning ook nog een hypotheek bevat, kunnen de kinderen de verschuldigde hypotheekrente niet aftrekken. Dit komt omdat de lening niet als eigenwoningschuld wordt gezien. De woning is voor de kinderen namelijk niet hun eigen woning.

Kosten van de woning

Naast erfbelasting en rentelasten moeten de kinderen ook rekening houden met de reguliere kosten van de woning. Bijvoorbeeld gemeentelijke lasten, energie, verzekeringen en onderhoud. Deze kosten kunnen zwaar wegen als de woning langere tijd te koop staat.

Eigen bewoning en uitkoop overige erfgenamen

Het verkrijgen van de voormalige eigen woning van de ouders in verband met de erfenis valt onder het fiscale begrip verwerven van een eigen woning. Voor het kind dat in de woning gaat wonen, wordt de woning in fiscale zin daardoor gezien als eigen woning. Dit zorgt ervoor dat bepaalde kosten, zoals bijvoorbeeld de hypotheekrente, aftrekbaar zijn. De rente van een lening is alleen aftrekbaar als de lening wordt gebruikt voor:

• Aankoop van een eigen woning
• Verbouwing of onderhoud
• Afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
• Eenmalige kosten (bijvoorbeeld afsluitprovisie, notaris-, en taxatiekosten)

Lening voor uitkoop overige erfgenamen

De rente van een hypotheek die wordt afgesloten om de overige erfgenamen uit te kopen, is aftrekbaar als de lening is aan te merken als eigenwoningschuld. De wet stelt de volgende eisen aan een eigenwoningschuld:

• De lening is aangegaan in verband met een eigen woning
• Er geldt een contractuele verplichting om gedurende de looptijd tenminste annuïtair af te lossen
• De looptijd is maximaal 30 jaar, en
• Er wordt aan de aflossingseis voldaan

In de praktijk zullen deze eisen geen grote problemen opleveren.

Hypotheek overnemen na overlijden ouders

Het komt ook voor dat de nalatenschap naast de woning ook nog een aflosvrije hypotheek bevat. Het kind dat de woning als eigen woning wil gaan gebruiken, heeft de hypotheek niet zelf afgesloten, maar heeft de aflossingsvrije lening van de overleden ouder verkregen. In fiscale zin kan het kind voor wat betreft de hypotheek niet in de voetsporen van de overleden ouder treden. In de wet is namelijk geen bepaling opgenomen die overname in deze situatie mogelijk maakt.

De hypotheekrente van de overgenomen aflossingsvrije lening is niet aftrekbaar omdat de lening niet kwalificeert als eigenwoningschuld. De hypotheekrente is wel aftrekbaar als de lening voldoet aan de fiscale eisen die de wet sinds 1 januari 2013 aan een eigenwoningschuld stelt. In overleg met de geldverstrekker moet de hypotheek aangepast worden, zodat voldaan wordt aan de fiscale voorwaarden voor renteaftrek. Als het kind (deels) gebruik kan maken van het overgangsrecht voor per 2013 bestaande eigenwoningschulden, kan de geërfde aflossingsvrije hypotheek voor het kind (deels) wel kwalificeren als eigenwoningschuld.

Overdrachtsbelasting

Zoals al aangegeven wordt het erven van een woning niet als verkrijging gezien en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook als een van de kinderen de woning overneemt uit de erfenis, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Lening voor betalen erfbelasting

Als er niet voldoende middelen aanwezig zijn, kan worden overwogen om een hypotheek af te sluiten om de verschuldigde erfbelasting te betalen. De hypotheekrente over deze lening is niet fiscaal aftrekbaar, omdat deze lening geen eigenwoningschuld is.

Rekenvoorbeeld

Na het overlijden van hun moeder erven de kinderen, Henk en Marjan, naast € 74.000,- spaargeld ook de voormalig ouderlijke woning. De woning heeft een WOZ-waarde van € 190.000,-. Voor de bepaling van de verschuldigde erfbelasting geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt. Het is de bedoeling dat de woning wordt verkocht.

Berekening erfbelasting

Berekening	Marjan	Henk	Totaal
Vermogen (saldo spaarrekening)	€ 37.000	€ 37.000	€ 74.000
Woning	€ 95.000	€ 95.000	€ 190.000
Nalatenschap	€ 132.000	€ 132.000	€ 264.000
Af: vrijstelling erfbelasting	€ 22.918	€ 22.918
Grondslag	€ 109.082	€ 109.082
Erfbelasting
verkrijging < € 138.641 = 10%	€ 10.908	€ 10.908

Tot slot

In dit artikel zijn de belangrijkste fiscale en financiële aspecten van het erven van de voormalig ouderlijke woning uiteengezet. Belangrijk aandachtspunt is de beneficiaire aanvaarding van de nalatenschap. Naast de verschuldigde erfbelasting en de fiscale behandeling van de hypotheek, kan het bepalen van de waarde van de woning ook ingewikkeld zijn. De waardebepaling is belangrijk voor de erfbelasting, maar ook voor de vergoeding die het kind moet betalen aan de overige erfgenamen. Omdat het om grote belangen gaat, is het verstandig om deskundig advies in te winnen.